Tener la escritura de propiedad de un terreno y tener la escritura de propiedad del edificio que se ha construido sobre ella son dos cosas completamente distintas.

Cualquier propietario de un terreno cuenta con una escritura que acredita que posee la propiedad del mismo adquirida habitualmente por una compraventa o una herencia.

Cuando sobre ese terreno se construye un edificio es necesario formalizar una escritura de declaración de obra nueva.

La declaración de obra nueva está regulada por los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093-97 y puede ser de dos tipos: “obra nueva concluida” u “obra nueva en construcción“.

El segundo tipo sólo se precisa cuando se ha constituido una hipoteca para la construcción del edificio.

De acuerdo con el Real Decreto indicado, es necesario un certificado específico (por eso, no vale el Certificado Final de Obra) que indique que la descripción de la obra nueva (concluida o en construcción) se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia de obra.

En el artículo 50 se indican los técnicos competentes para firmar el certificado y siempre será preferible el arquitecto que redactó el proyecto y/o tuvo encomendada la dirección de la obra, porque cuenta con todos los datos requeridos con sólo revisar su propio archivo.

Este certificado no basta con que vaya firmado, sino que requiere que la firma sea legitimada ante notario, que puede ser tanto el que formaliza la escritura de declaración de obra nueva, como cualquier otro notario ante el que el arquitecto prefiera comparecer.

La dedicación de tiempo y los gastos que suponen la búsqueda de los datos a incluir en el documento, la redacción del mismo y la comparecencia en la notaría para legitimar la firma, implican evidentemente una contraprestación económica que deberá ser previamente conocida por el promotor.

Este certificado, según el Real Decreto 1000/2010,  no requiere visado obligatorio.

Por último, tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria originaria de 1946, el artº 202 de ésta ha sido modificado de modo que es necesario acompañar la declaración de obra nueva de un documento acreditativo de las coordenadas de referenciación geográfica (GML) de los vértices que conforman la parcela donde se ha ubicado el edificio y de la superficie construida en planta por el mismo.